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错在用均价控制房价
发布时间:2014/08/19  浏览次数:1092

  什么是合理的房价,一直是个有争议而没有答案的问题。

中国政府数年来都致力于抑制房价,出台了各种各样的措施、十八般武艺用尽,***后不得不用禁止与限制购买的手段,用户籍歧视的手段来实现抑制房价的目标。

  一、为什么要管房价?

  《价格法》将商品价格列为市场调节价,住建部88号令将商品房价格定义为“协商价”,用法律、法规看,商品房价不是政府行政管理的授权项目。

  当许多人在高唱着新加坡住房模式时,也许并没有注意到新加坡政府从来不管商品房房价。“市场归市场、保障归保障”,其实早就将商品房价与保障分为两种供应体系了。

  中国政府不得不管房价,正在于中国房改货币化时没有同时建立住房保障体系。政府早期责任的缺失总想让市场代替政府的义务与责任,让所有人都挤上同一独木桥,造成了供求的失衡和价格的飞涨。

  商品房价格不是民生。当政府从商品房土地中谋求获取超额利润时,从来就没有将商品房视同为民生,而世界各国又有哪个政府会从保民生的穷人住房身上去谋求暴利呢?中国的廉租房、经济适用住房不都是划拨的土地吗?可见商品房在政府的文件规定中从来都定位于面向中高收入家庭的。从23号房改文件到18号文件,从来都定义中高收入家庭用市场化的方式购买或租赁商品房以改善住房需求,商品房从来不是面对穷人的又何来保民生可谈。鼓励小户型,普通商品房***多也就是帮助中等收入家庭罢了,而真正的帮助中政府又何曾少收过地价款呢?

  2000--2010年,70个大中城市中的地价指数累计涨幅高达123%,其中住宅用地的涨幅为163.5%,而普通住宅的用地涨幅为174%或为涨幅***高的,也是同期商品住宅价格指数上涨幅度的两倍多(价格指数累计涨幅为86%)。政府一方面在高喊增加普通商品房用地的供给,一方面拼命从普通住宅中捞取暴利。有这样管理房价的吗?

  即使面对中等收入家庭的商品住房,政府也从未手下留情,这样又怎么可能将商品房面对于低收入家庭的消费呢?这种毫不客气的捞钱方式也能称为是限价房、保民生吗?

  二、管什么房的价?

  中国的房价分为两大类:一类是完全商品房价,即市场竞争的、自由选择的、对所有人都平等的房价。另一类是限制性房价,包括经济适用住房、拆迁房、房改房、限价房、待定对象的福利房、自建房等。这中间有收取了土地出让金和未收取土地出让金的两类地,但却非市场公开竞争的定价、非自由选择的购买,以特定身份、对象、收入等位限制性条件。限制性房价涨幅一直在管,但管得不好。一是,经济适用住房等并未落在应保障的低收入人群手中,而是变成了有钱人发财的工具,让不应保障的家庭占用了政府优惠的资源、浪费了税收的转移支付。二是,半福利性的分配让大量的******滋生,指定分配对象,不分收入差别的以单位、教师、公务员名义享受了经济适用住房的待遇却分配给了不该享受政府补贴的家庭。三是,低价保障的住房可以转为商品(虽然有时间、年限、税收等限制),这种保障失去了保障的意义,成为了一种带有投资增值效应的廉价资源。从而让本来是为了建立社会公平、维护公民尊严的转移支付变成了创造社会再次分配中收入不公平的路径。

  而如果同等政策优惠的土地建设的是租赁住房,那么这些住房就无法转换成商品,少了投资的功能,那么今天的房价和租价大约都用不着政府如此的费力调控了。

  政府实际在调控的恰恰不是上面这类保障性的房价,而是在调控那些本就与保障无关的商品房价,本应由供给来调节、本应由市场竞争来调节的价格。这个价格有管的理由吗?

  当市场进行自由竞争时,不同的企业会根据自身的专业知识和能力逐步的进行专业化的分工,以形成自身特有的竞争优势并产生面对不同消费层次的、不同消费需求的特定产品,从而形成各自的品牌和各自具有特色的市场产品。

  如有的企业专攻面对白领或白领下端的住宅产品;有的专攻金领的高档消费奢侈品;有的专攻SOHO类产品;有的专攻办公楼;有的专攻商业、旅游;有的兼而有之的全面发展,于是通过市场竞争才有了自身企业的品牌优势和产品优势。

  正是这种市场竞争形成的社会分工,就有了专门面向普通消费、刚性需求的小户型、低总价、普通毛坯房商品;也有了中等面积户型的中等装修的商品房;更有了专门的奢侈型消费品,如花园洋房、高档公寓和独栋别墅等不同的产品与分工。

  同样随着产品和消费对象的不同也有了价格的差别,就如同汽车的产品会形成不同的品牌、不同的型号、不同的排量、不同的系列一样,有低消费型的、也有高消费型的。请问政府要管的到底是哪部分产品的价格呢?

  名牌衣服要上万元一件,但普通消费者可以选择几十元一件的非名牌衣服,政府要管的是必需品,而非奢侈品的价格。那么也就是只应管保障的部分,而非管纯商品房。

  中国政府也许从来不懂什么是契约精神,也从来没想过市场***基本的道德约束就是契约精神,叫做说话算数的诚信契约精神。随意的进行市场规则的调整,首先就破坏的是契约精神。

  政府在土地出让时就立下了契约,约定的土地的用地性质、容积率等条件。同时也用立法或契约约定了市场销售的条件,如限价、如保障房。同时也让非契约限定的商品房可以按市场自由竞争的方式,由生产者选择产品的消费对象和建设标准。当这个投资决策已经按契约合法的执行时,政府突然行政性的宣布,过去签定的那些契约都作废了,政府要另行规定商品房的消费对象和权利了。货币在市场正常的流通过程中突然被增加了不平等的限制性条件,货币在限制令面前失效不再成为有自由购买商品的硬通货了,那么还要签定土地出让合同和立法有什么用呢?

  三、政府管的是均价?

  中国没有房价中位数的统计,尤其是单位内部定价的优惠让许多可以二次交易的房屋没有一次交易的价格,大量非面向市场的内部价格让市场的价格成为了一种表象。没有中位数的统计就无奈的只好用市场当年交易的总价除以市场当年交易的面积,得出一个均价。

  自1999—2010年市场商品房销售的均价如下(元/平方米)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

增幅%

4.9

3.54

3.7

5

18.7

12.6

6.2

16.8

-1.9

24.7

5.9

/

1857

1948

2017

2092

2197

2608

2937

3119

3645

3576

4459

4724

  *国家统计局(摘自《财经》)

  而这个均价对市场有任何的指导意义吗?

  这个均价中包括了商业、办公、高档别墅、公寓,也包括了普通住房,可能这包括了一部分公开市场中纳入销售的经济适用住房、限价房等(不包括单位内部分配的销售型福利新房、拆迁房、政府专门建设的经济适用住房等)。难道这个均价是中央政府要严格控制、遏制与打压的房价吗?这个房价只相当于当年的土地价格了。

  毛病出在这个均价上。政府要调控通胀、要按住商品房的资产价格,但却不按住货币、不按住土地的价格,于是就不管商品房是面对高收入家庭的奢侈品还是面对中高收入家庭的改善需求,或者是普通住宅,就眉毛胡子一把抓,总想抓出个名堂来。但奢侈品降价后普通收入人群买得起吗?而普通低价住宅本就在高地价面前无能为力了,还想扩大生产吗?

  其实如果有了中位数的统计,政府***多要干预的只不过是中位数价格之下的产品,合适的调整土地的供给与价格、合理的运用税收优惠手段调节,而完全可以放开那些奢侈品的价格,用土地供给和市场竞争与调节。

  有哪个国家在控制消费品价格时会将名牌包、名牌衣服和名牌奢侈品计算在内吗?那么为什么计算房价时会将奢侈品的价格平均在房价之中呢?总把眼睛盯在奢侈品的高价位上,用什么样的调控措施都一定会失败的,压下商品价格而产生的经济损失代价远比奢侈品价格的上涨所带来的影响大得多。

  鱼翅不是食品中的必需品,商品房也同样不是住房中的必需品。保障房解决的是居住权利,而商品房则解决的是除居住权利之外,更多的是财产权利。就像不能将鱼翅的价格计算在CPI中列入食品价格一样,商品房价格也不是必需品价格,至少中位数价格以上的奢侈性住房价格不应列入价格管制之中。

  中国在号召扩大内需和扩大消费,而1、2月份的消费增幅下降明显。其一是取消汽车税收优惠之后的汽车消费下降;二是家装建材的消费下降了23%,这恰恰是与住房消费相关,由住房消费带动的消费因素。

  没有人会反对政府对市场的调控,但以房价为目标的调控至少应知道为什么要调、调什么房价、什么是合理的房价?如果连基础知识都没有弄懂,那么就应先坐下来认真的调查和研究、科学的得出结论后,再出台政策。

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